Alles zu teuer?

Wie viel Immobilien kosten dürfen

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Die Zinsen für Hypothekendarlehen sind derzeit so günstig, dass sich ein Immobilienkauf lohnen kann.

Der deutsche Immobilienmarkt boomt. In einigen Ballungszentren wird Eigentum für viele mittlerweile unerschwinglich. Entwickelt sich da eine Immobilienblase? Welcher Preis ist für eine Wohnung oder ein Haus überhaupt angemessen?

Keine Frage: Eine Immobilie steht bei vielen Bundesbürgern hoch im Kurs. Schließlich versprechen die eigenen vier Wände Sicherheit.

Günstige Kredite machen Immobilienfinanzierung erschwinglich

Nach Angaben der FMH-Finanzberatung in Frankfurt am Main werden für Hypotheken-Darlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren derzeit durchschnittlich 1,07 Prozent Zinsen verlangt. Eine Finanzierung über 20 Jahre kostet im Schnitt 1,74 Prozent (Stand: 18.10.16). Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung, geht davon aus, dass die Zinsen in nächster Zeit nicht kräftig steigen.

Die Kehrseite der Medaille: Die Nachfrage steigt

Und das macht Immobilien immer teurer. Das zeigt auch die Wohn-Preisspiegel-Studie des Immobilienverbandes IVD. Demnach stiegen im ersten Halbjahr 2016 die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um mehr als sechs Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2015. Für Einfamilienhäuser müssen Käufer demnach 4,2 Prozent mehr als im selben Vorjahreszeitraum zahlen. In Städten mit mehr als 500 000 Einwohnern verteuerten sich die Preise für Eigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert sogar um 9,4 Prozent.

Diesen Trend - besonders in Ballungsräumen wie Berlin oder München - bestätigt auch der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Bundesweit stiegen demnach die Preise für selbst genutztes Wohneigentum im zweiten Quartal 2016 um 6,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Preise für Eigentumswohnungen zogen dabei sogar um 7,3 Prozent an, während der Anstieg bei den Ein- und Zweifamilienhäusern mit 5,9 Prozent etwas geringer ausfiel.

Drohende Blase auf dem Immobilienmarkt

Einige Experten beobachten diese Entwicklung inzwischen mit Sorge. "Der Immobilienboom nimmt immer mehr Züge einer Blase an", befand kürzlich etwa Ralph Solveen von der Commerzbank. Seiner Ansicht nach koppeln sich die Preise von anderen wichtigen Faktoren ab. So steigen sie seit 2010 schneller als die Mieten, schneller als das allgemeine Preisniveau und schneller als die Einkommen der Privathaushalte. Auch das Rheinisch-Westfälische Institut für Wirtschaftsforschung in Essen sieht die Gefahr, dass sich eine Immobilienblase bilden könnte.

Allerdings gibt es auch andere Stimmen: "Aktuell können wir nicht erkennen, dass der Immobilienboom durch eine expansive Kreditvergabe oder rein spekulative Motive getrieben wird", sagt etwa Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp. Ursachen für die Entwicklung sind seiner Ansicht nach etwa ein wachsender Zuzug in den Metropolen sowie die positive Einkommens- und Kaufkraftentwicklung.

Auch Hartmut Schwarz sieht die Situation eher gelassen: "Die Preise sind zwar in einigen Regionen stark gestiegen", sagt der Immobilienexperte der Verbraucherzentrale Bremen. In anderen Regionen sind sie aber weitgehend stabil geblieben. Um einen möglichen Preisrückgang muss sich daher kein Käufer Sorgen machen.

Denn in Deutschland ist die Finanzierung meist sicherer aufgestellt - im Unterschied zu anderen Märkten wie in den USA, wo Preisrückgänge von Immobilien für große Verwerfungen gesorgt hatten. Hier haben viele Käufer den Zinsvorteil genutzt. "In der Regel haben sie nach fünf Jahren schon so viel getilgt, dass sie niedrigere Preise nicht mehr fürchten müssen", sagt Schwarz. Zumal viele Banken eine Mindesttilgung von 2 Prozent sowie Eigenkapital verlangen.

Damit Interessenten keine unrealistischen Preise für ihre Traumimmobilie zahlen, rät Schwarz vor dem Kauf: "Schauen Sie sich den Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses in Ihrer Region an." Über das Internet können Interessenten ihn finden und so erfahren, zu welchen Preisen Immobilien tatsächlich verkauft wurden. "Preise in der Anzeige sind ja immer Wunschpreise des Verkäufers."

Manchmal braucht es Zeit, einen realistischen Preis zu ermitteln. Käufer sollten sich also nicht aus der Ruhe bringen lassen. "Wenn ein Makler oder Verkäufer Druck macht, ist das kein gutes Zeichen", sagt Schwarz. Für Selbstnutzer ist neben dem Preis auch eine gute Infrastruktur wichtig - sie kann einen möglichen Wertverlust des Objektes verringern. Nicht zuletzt muss auch der Energieausweis vorliegen, sagt Schwarz. Denn ob der Kaufpreis noch angemessen ist, hängt auch vom möglicherweise anstehenden Modernisierungsbedarf ab.

dpa/tmn

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