Was geschieht am Mühlbachbogen?

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Der Mühlbachbogen: Derzeit werden die Planungen überarbeitet. Die Architekten hatten im Wettbewerb eine extrem hohe Bebauungsdichte vorgesehen. Vom Rosenheimer Forum für Städtebau und Umweltfragen kommt der Vorschlag, stattdessen einen Bürgerpark einzurichten.

Rosenheim - Das Gelände um den Mühlbachbogen wird von vielen Seiten interessiert beobachtet, da es verschiedene Vorschläge gibt, was nun damit passieren soll.

Mit Interesse verfolgen die Rosenheimer, was sich am Mühlbachbogen tut. Sie haben das Gelände während der Landesgartenschau als grüne Oase erlebt. Das Areal soll bebaut werden, es gibt aber auch Vorschläge, das Areal zwischen Altstadt Ost und Schönfeldstraße als Bürgerpark zu gestalten oder nur sehr sparsam zu bebauen.

Wir sprachen darüber mit Joachim Seethaler, dem technischen Leiter der Rosenheimer Wohnbaugesellschaft (GRWS) und dem Prokuristen Peter Peise. Auch Stefan Ludwig, der neue GRWS-Geschäftsführer, nahm an dem Gespräch teil.

Was beim städtebaulichen Ideenwettbewerb herauskam, war selbst der GRWS zu massiv. Wie massiv darf's denn sein?

Seethaler: Die vorgeschlagenen Bebauungsdichten, nicht nur bei den zwei ersten Preisträgern, waren unglaublich hoch. Der erste Preis hatte eine GFZ (Maß für die Bebauungsdichte) von 1,33. Das bedeutet, bei rund 10.000 bebaubarer Grundstücksfläche würden 13.300 Quadratmeter Geschossfläche entstehen. Wir hatten mit etwa 10.000 bis 11.000 Quadratmeter Geschossfläche gerechnet.

Dabei bliebe noch genügend übrig für Grünflächen?

Seethaler: Das ganze Grundstück hat 16.000 Quadratmeter. Davon kommen 6000 Quadratmeter weg für öffentliche Grünflächen, Grünzüge und Erschließungsflächen und die Flächen am Mühlbach. Wenn sich jetzt politisch oder von der Öffentlichkeit her die Meinung durchsetzen sollte, es muss noch weniger sein, das könnte nicht bei der GRWS hängenbleiben. Das ist eine städtische Entscheidung, dann müsste uns dieses Grundstück letztendlich abgekauft werden. Wir können der Stadt nicht einen Park schenken.

Wie geht es im Augenblick weiter?

Seethaler: Wesentlicher Inhalt der Wettbewerbsüberarbeitung wird sein, die Überschreitungen der Abstandsflächen innerhalb der vorgeschlagenen Quartiere aufzulösen sowie die erforderliche Anzahl an ebenerdigen Besucherstellplätzen nachzuweisen. In diesen beiden Planungspunkten gab es erheblichen Nachholbedarf. Alleine wenn diese beiden Planungsparameter ordentlich erfüllt sind, werden sich automatisch vernünftige Bebauungsdichten ergeben.

Vertreter des Rosenheimer Forums für Städtebau und Umweltfragen haben vorgeschlagen, einen Bürgerpark anzulegen. Diese Idee findet durchaus Anhänger. Viele wollen dort keine großen Gebäude.

Seethaler: Das haben wir letztendlich gar nicht im Griff. Wenn die grobe städtebauliche Richtung feststeht, müssen wir dafür sorgen, dass das Grundstück aufgegliedert und an Teilinvestoren veräußert wird. Auf die Architektur hat die GRWS dann keinen Einfluss mehr.

Es geht doch auch um die Massen, die erlaubten Größen. Die städtebauliche Vorgabe kommt ja im Zusammenspiel mit der Stadt und der GRWS zustande.

Seethaler: Wenn das Preisgericht aus dem Wettbewerb und eine Fachjury noch einmal getagt haben, hat der Bauausschuss eine Grundlage für das Bebauungsplanverfahren. Das wird dann von der Stadt durchgeführt.

Die Mitglieder des Stadtrates können alsol jederzeigt sagen, das ist jetzt zwar das Ergebnis, das uns die GRWS vorstellt, aber so wollen wir es nicht.

Seethaler: Es kann im Bebauungsplanverfahren noch alles angepasst werden.

Aber Ihnen liegt selbstverständlich daran, das Ergebnis so wirtschaftlich wie möglich zu gestalten.

Seethaler: Man muss das so sehen: Da war ein Grundstück im Angebot, und es wurde mit der Stadt gemeinsam vereinbart, es ist für die Stadtentwicklung von Rosenheim so wichtig, das sichern wir uns. Innerhalb des Verbundes Stadt ist das eine Aufgabe der GRWS. Darum führen wir auch die Projektentwicklung durch. Die Argumentation, wir hätten Interesse an einer extrem dichten Bebauung, wäre vielleicht nachvollziehbar, wenn wir das Grundstück selbst bebauen würden. Ob wir das eventuell in Teilen tun, steht noch nicht fest. In dem Augenblick, wenn das städtebauliche Konzept steht, werden Investoren gesucht für Teilbaumaßnahmen.

Beim Politischen Aschermittwoch der Freien Wähler/UP hieß es, die GRWS hätte hohe Schulden. Es ist schon klar, dass Sie hier nicht Ihre Kontoauszüge auf den Tisch legen. Aber spielen Schulden beim Mühlbachbogen eine Rolle?

Peise: Sicher ist es so, dass unser Geschäft, also die Immobilienbewirtschaftung, in irgendeiner Weise finanziert werden muss. Wenn wir etwas Neues kaufen, müssen wir das auch finanzieren, die Häuser der GBWAG zum Beispiel oder Wohnungen an der Happinger Straße, die wir kürzlich gekauft haben. Das Geld haben wir natürlich nicht im Schrank liegen. Da ist dann der entsprechende Gegenwert da an Immobilien, das finanziert sich zum Schluss aus der Vermietung. Nur allein die Tatsache zu betrachten, dass man Schulden hat, ist immer schlecht (Anmerkung der Redaktion: Im Beteiligungsbericht der GRWS für 2009 stehen Sachanlagen und Grundstücksvorräte im Wert von 71 Millionen Euro und 52 Millionen Euro Schulden).

Die Überlegung könnte lauten: Aha, die GRWS hat Schulden. Jetzt muss sie unglaublich "klotzen", um das Letzte aus dem Grundstück herauszupressen.

Seethaler: Da gibt es überhaupt keine Zusammemhänge

Peise: Es gibt Dinge, die gehen überhaupt nicht. Wir haben damals den Schlachthof von der Stadt gekauft, wir haben das Marox-Gelände erworben, haben es vorgehalten, jetzt mittlerweile über zehn Jahre. Wir mussten das fremdfinanzieren, das ist ganz klar. Übrigens handelt es sich um ein Gerücht, wir hätten das Maroxgelände damals für nur eine Million Mark bekommen. Das war schon wesentlich mehr. Solange alles später noch vermietet war, hat sich das trotzdem noch halbwegs getragen. Seitdem wir die Gebäude abgebrochen haben, damit die Landesgartenschau stattfinden konnte, haben wir da ein Grundstück, zahlen unsere Finanzierungen und nehmen keinen Cent mehr ein. Und wenn man jetzt am Ende quasi von uns erwartet, dass wir den Central-Park Rosenheim daraus machen, das geht wirtschaftlich nicht.

Da müsste praktisch die Stadt sagen, bitte schön, wir kaufen der GRWS das Grundstück ab. und die Stadt müsste dann selbst diesen Central-Park anlegen.

Peise: Genau. Wir müssten soviel von der Stadt erlösen, dass wir auf Null sind. n Also eine Entscheidung der Politik, nicht Ihre.

Ludwig: Wenn jetzt der Bürgersinn nach einem Park ist, muss die Politik sagen, ob sie das will.

Kommen wir noch einmal auf die Bebauung zurück. Jeder Investor zahlt natürlich mehr, wenn er ein hohes Baurecht hat.

Seethaler: Jeder Investor, der sich in Rosenheim auskennt, weiß, dass er mit einem Baurecht von 1,3 oder ähnlich hoch nicht allzu viel anfangen kann, weil das halt in Rosenheim beim Wohnungsbau am Markt einfach nicht unterzubringen ist.

Wieso nicht?

Seethaler: Die hohe GFZ der Wettbewerbsteilnehmer hat nichts damit zu tun, dass uns da jeder zu großen Bebauungsdichten verhelfen wollte, sondern es war offensichtlich die Vorstellung der Planer, das sei ein sehr hochwertiges innerstädtisches Grundstück und das müsse einfach - es gibt ja dieses schöne Wort "urban" , also sehr städtisch - bebaut werden. Aber wenn man im Markt hier tätig ist und wirklilch etwas verkaufen will, sieht man, es gibt einfach Grenzen in Rosenheim Der Rosenheimer akzeptiert nicht solche Bebauungsdichten wie in Müchnen.

Und die Investoren wissen auch, dass sie hier kein Neu-Perlach erwarten können.

Seethaler: Die, die hier tätig sind, wissen das alle. Da gibt es einfach einen Unterschied. In München kauft man zum Beispiel eine Doppelhaushälfte mit 200 Quadratmetern Grund. Das ist hier einfach zu klein. Beim Rosenheimer müssen es schon 300 sein.

Wie geht es zeitlich weiter?

Am 31. Mai begutachtet die Fachpreisjury die Überplanungen, am 30. Juni beschäftigt sich der Aufsichtsrat der GRWS damit. Die logische Folge wäre, dass der Bauausschuss des Stadtrats in seiner Sitzung am 21. Juli den Aufstellungsbeschluss behandelt.

Interview: re/Oberbayerisches Volksblatt

Quelle: rosenheim24.de

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